كنت أبحث مؤخرًا عن بعض شركات العقارات القوية للاستثمار فيها، وبصراحة، إذا كنت جادًا بشأن الدخل السلبي، فإن مجال صناديق الاستثمار العقارية (REIT) يستحق اهتمامك. هناك شيء يكاد يكون مملًا حول مدى موثوقية هؤلاء الموزعين للأرباح، وهو بالضبط السبب في نجاحهم.

إذن، إليك الأمر حول صناديق الاستثمار العقارية - فهي مصممة بشكل أساسي لتوجيه النقد مباشرة إلى المساهمين. على عكس السعي وراء أسهم النمو التي قد ترفع من حماسك ولكن تفسد جدول نومك، كانت هذه الشركات العقارية تراكميًا للثروة بصمت على مدى عقود.

ربما يكون Realty Income هو الاسم الأكثر شهرة هنا. لقد دفعوا أرباحًا شهرية لمدة 663 شهرًا متتاليًا. فكر في ذلك للحظة - هذا استمرارية لا يمكن لمعظم الناس حتى تخيلها. لقد زادت الأرباح على مدى 112 ربعًا على التوالي، وهو ما يترجم إلى أكثر من 30 عامًا من الزيادات السنوية. العائد الحالي حوالي 5.4%، ونما بمعدل تقريبي 4.2% سنويًا. ما يجعل هذا العمل هو محفظتهم من العقارات التجارية - تجزئة، صناعية، ألعاب - جميعها مؤجرة بعقود إيجار طويلة الأمد بنظام الثلاثة صافي. المستأجرون يغطيون الصيانة، الضرائب، التأمين، وكل شيء. هذا يعني أن Realty Income تحصل على تدفق نقدي مستقر للغاية ويمكنها دفع 75% من الأرباح كأرباح موزعة مع استمرارها في إعادة الاستثمار بشكل كبير. يخططون لإنفاق $5 مليار دولار على عقارات جديدة هذا العام فقط.

ثم هناك شركة Mid-America Apartment Communities، التي تدير واحدة من أكبر محافظ الشقق في البلاد، مركزة في منطقة Sun Belt. لم تقم قط بخفض أرباحها خلال أكثر من 30 عامًا كشركة عامة، ورفعتها لمدة 15 سنة متتالية. العائد حوالي 4.3%، لكن ما هو مثير للاهتمام هو أن أرباحها كانت تنمو بمعدل 7% سنويًا خلال العقد الماضي، وهو ما يتفوق بشكل كبير على متوسط القطاع. لماذا؟ النمو السكاني والوظائف في مناطقها يدفعان طلبًا جديًا على الإسكان الإيجاري. هم ليسوا فقط جالسون على محفظتهم - بل يبنون مجتمعات جديدة ويستثمرون ما يقرب من مليار دولار عبر ثمانية مشاريع تطوير حتى عام 2028.

شركة NNN REIT تكمل الثلاثة بشيء نادر حقًا: 36 سنة متتالية من زيادات الأرباح. فقط عدد قليل من الشركات عبر جميع القطاعات يمكنها الادعاء بذلك. يركزون على العقارات التجارية ذات المستأجر الواحد - مراكز خدمة السيارات، متاجر الراحة، المطاعم - جميعها بعقود إيجار طويلة الأمد بنظام NNN. النموذج بسيط لكنه فعال: تدفق نقدي مستقر من عقود الإيجار المتوقعة، نسب توزيع أرباح محافظة تتيح لهم الاحتفاظ برأس المال، وعلاقات استراتيجية مع تجار التجزئة المتنامين من خلال صفقات البيع والإيجار. العائد بنسبة 5.7% يعكس أساسيات قوية.

ما يستحق الملاحظة هو أن هذه الشركات الثلاث للعقارات للاستثمار فيها لديها نهج مختلف حقًا، لكنها جميعًا تنفذ نفس الاستراتيجية: عقود من الاعتمادية، ميزانيات عملاقة، والقدرة على الاستمرار في زيادة التوزيعات. إذا كنت تبني محفظة دخل سلبي، فهذه هي أنواع الأصول التي تتيح لك النوم ليلاً بينما يتدفق المال.

لقد كنت أراقب هذه الشركات على Gate مؤخرًا - إذا كنت مهتمًا بأسهم العقارات، فمن المفيد مقارنة مخططاتهم وأساسياتهم مباشرة. عادةً ما تكون الشركات التي تنمو أرباحها بشكل ممل هي التي تعمل فعليًا مع مرور الوقت.