الزعيم في عقارات بكين، إشارة جديدة لشراء الأراضي

نص/ بكين جينشين لين زينغشنغ

المطورون في بكين غالبًا ما يسبقون الآخرين في الاستحواذ على الأراضي الممتازة التي يفضلونها. حتى قبل إدراج الأراضي في قائمة التوريد، يكون قد استهدفها مطورو العقارات.

وهذا ما حدث، فبينما الآخرون لا زالوا يحتفلون بعيد رأس السنة، شركة بكين شينلان العقارية كانت قد بدأت بالفعل في “السباق المبكر” بشكل سري.

في 27 فبراير، أطلقت شركة بكين شينلان العقارية أربعة خطط للمناقصات، تشمل أعمال التربة، والإشراف، والبناء، والتصميم، بإجمالي استثمار مقدر بـ 329.61 مليون يوان. هدفها واضح جدًا — قطعة الأرض في حي هوي روو الجديد، المنطقة 0103، الحي HR00-0103-6001.

ما هو خلف شركة شينلان العقارية؟

لا تنخدعوا بهذا الاسم الجديد، فهي في الواقع شركة تابعة مملوكة بالكامل لشركة تشونجيان زيدي، التي تم تسجيلها في 14 فبراير برأس مال قدره 50 مليون يوان، والمدير العام ورئيس مجلس إدارتها هو فان فاي جون (رئيس مجلس إدارة تشونجيان زيدي)، والمدير هو Zhang Mengcan (المدير التنفيذي لشركة تشونجيان زيدي بكين).

هذه الخطوة تعتبر “غير معتادة” نوعًا ما.

يجب أن نعرف أن شركة تشونجيان زيدي كانت في السنوات الأخيرة في بكين في وضع مزدهر، مع تركيز كبير على حي تشاويانغ وحي تشانغبينغ.

خصوصًا في نهاية سبتمبر من العام الماضي، حيث أنفقت 4.315 مليار يوان لشراء قطعة أرض في حي تاي يوان، وبلغ سعر المتر المربع 94,200 يوان، مع معدل زيادة السعر بنسبة 39%، وهو الأعلى في المدينة حتى عام 2025.

لهذا السبب، سافر فريق الإدارة العليا لشركة تشونجيان زيدي إلى الخارج لدراسة مشاريع فاخرة عالية المستوى. لكن نظرًا لارتباط قطعة الأرض بشبكة مترو الأنفاق، والكثير من خطوط المترو التي تم إلغاؤها، لم يبقَ أمامهم سوى تصميم وحدات سكنية فاخرة جدًا.

مر على استحواذهم على الأرض حوالي 5 أشهر، ولم يتم الإعلان عن خطة التخطيط بعد. يُقال إن هناك خطتين تصميميتين، إحداهما تتضمن بناء مبنى كبير يضم حوالي 108 وحدات، بمساحات تبدأ من 300 متر مربع، وأقصى مساحة تصل إلى أكثر من 500 متر مربع؛ والخطة الأخرى تتضمن وحدات بمساحات 200، 270، 370، و500 متر مربع.

أما بالنسبة لقطعة هوي روو، على الرغم من أنها لم تُعرض رسميًا بعد، إلا أن شركة تشونجيان زيدي كانت قد دخلت السوق مسبقًا.

نظرًا لعدم الإعلان الرسمي عن قطعة الأرض، فإن المعلومات المتاحة قليلة. لكن خطة المناقصات كشفت بعض التفاصيل — موقع قطعة الأرض 6001، يحدها من الشمال شارع فوه يوان الشرقية، ومن الشرق طريق كافن، ومن الجنوب وغربًا طريق تيان تشي، وتقع على بعد أقل من كيلومتر واحد من حكومة منطقة هوي روو.

مساحتها الإجمالية حوالي 75,296.36 متر مربع، والمساحة المبنية على السطح حوالي 44,846.20 متر مربع، والمساحة تحت الأرض حوالي 30,450.16 متر مربع.

هذه الخطوة من شركة تشونجيان زيدي مثيرة للاهتمام جدًا. من ناحية، هناك حي تاي يوان، الذي يعاني من “البرودة الشديدة”، فمنتجات الفخامة العالية رغم مظهرها الجيد، إلا أن ضغط البيع كبير، ويجب أن يكون التصميم دقيقًا جدًا؛

ومن ناحية أخرى، هناك سوق هوي روو “الذي يفتح آفاقًا جديدة”، حيث لا توجد منافسة شرسة، وتكاليف الاستحواذ معقولة، وهو مربح، ويمكن استخدام منتجاتها الناضجة لمنافسة السوق بشكل فعال.

يبدو أن “الملك العقاري” في بكين قد أدرك الأمر أيضًا، فبدلاً من التنافس في المناطق المركزية ذات السوق الحمراء، من الأفضل الانتقال إلى الضواحي والبحث عن سوق أزرق جديد. هذا ليس مجرد تعديل في استراتيجية الاستحواذ على الأراضي، بل هو حكمة بقاء.

01

لماذا تتجه شركة تشونجيان زيدي إلى هوي روو لشراء الأراضي بعد مسافة طويلة؟

أولًا، فإن أول “منزل جيد” في هوي روو — مشروع بكين جيانغونغ جيا تانغ يون شي — حقق مبيعات عالية، مما زاد من حماسة استحواذها على الأراضي.

القطعة التي تم شراءها، من قبل شركة بكين جيانغونغ العقارية في مايو من العام الماضي، بسعر أساسي قدره 3.59 مليار يوان، أي بسعر بناء حوالي 16,500 يوان للمتر المربع، وهو سعر زهيد جدًا.

تتكون من 7 مبانٍ من 6 إلى 10 طوابق، و224 وحدة سكنية، مع مساحات رئيسية تتراوح بين 80 و140 متر مربع، ونسبة ملكية تصل إلى 76%-84%.

سعر الأرض مغرٍ جدًا. حتى الآن، تم توقيع 211 عقد بيع لوحدات مشروع جيانغونغ، ومتوسط سعر البيع 39,419 يوان للمتر المربع، مع سعر مسبق للتسويق يصل إلى 40,500 يوان للمتر المربع؛

إجمالي مبيعات الوحدات السكنية تجاوز 820 مليون يوان، ونسبة تغطية سعر الأرض تجاوزت 228%. ماذا يعني ذلك؟ أن المطور قد وضع سعر الأرض في حساباته مضاعفًا.

بالنسبة للضواحي البعيدة مثل هوي روو، كان يُعتقد سابقًا أن المشاريع فيها تقتصر على “مشاريع ضرورية بسيطة”، لكن مشروع جيانغونغ أثبت أن: إذا كانت الوحدات مبنية بشكل جيد، فإن العملاء الراغبين في تحسين مساكنهم مستعدون لدفع الكثير.

بالإضافة إلى ذلك، ربما أعطت شركة تشونجيان زيدي، التي تعتبر “الأخ الأكبر”، إلهامًا جديدًا لشركة تشونجيان زيدي.

في سبتمبر من العام الماضي، استحوذت شركة تشونجيان زيدي على قطعة أرض زين يوان فو بمبلغ 5.6 مليار يوان، بسعر بناء 15,500 يوان للمتر المربع.

حتى الآن، تم توقيع 296 عقد بيع لوحدات مشروع زين يوان فو، ومتوسط السعر 32,000 يوان للمتر المربع، وإجمالي مبيعات حوالي 1.076 مليار يوان، مع نسبة تغطية سعر الأرض التي تجاوزت 192%.

بالإضافة إلى ذلك، على بعد 3 كيلومترات من مشروع زين يوان فو، يقع مشروع يان تشينغ زونغ شان لان فو، رغم أنه ليس بنفس الحجم، إلا أنه يحقق عائدات ثابتة ويستعيد سعر الأرض.

سعر البيع في قطعة شان لان فو، التي تم الحصول عليها في أبريل من العام الماضي، هو 24.6 مليون يوان، مع سعر بناء حوالي 11,800 يوان للمتر المربع. يتكون من 7 مبانٍ من 4 إلى 8 طوابق، و174 وحدة، مع مساحات تتراوح بين 115 و135 متر مربع، وتوجيهات سعر البيع 30,000 يوان للمتر المربع.

حتى الآن، تم توقيع 94 عقدًا، ومتوسط السعر 29,243 يوان للمتر المربع، وإجمالي المبيعات حوالي 330 مليون يوان، مع نسبة تغطية سعر الأرض التي تجاوزت 134%.

بالإضافة إلى يان تشينغ وزونغ، فإن مشاريع جديدة في منتاوجو خلال العامين الماضيين حققت أرباحًا كبيرة للمطورين.

على سبيل المثال، مشروع تشانغ آن هوا شي فو، الذي حقق مبيعات كاملة خلال 5 أشهر، وبلغت مبيعاته 2.6 مليار يوان خلال عام واحد.

أما المرحلة الثانية، جين آن، فهي أيضًا ناجحة جدًا، حيث تصدرت مبيعات السوق في يناير، مع توقيع 158 عقدًا، وأصبحت أعلى مشروع من حيث حجم المبيعات في بكين.

02

لماذا تحقق هذه المشاريع في الضواحي البعيدة نجاحًا كبيرًا؟ لأن العرض والطلب غير متوازن بشكل كبير!

في السابق، كانت التصورات السائدة عن مناطق هوي روو ويان تشينغ زونغ على أنها مناطق “ضرورية”، مجرد استثمار مؤقت أو عطلات نهاية الأسبوع.

بمعنى آخر، كانت تعتبر “سوق ثانوية” — حيث يعتقد المطورون أن المنتجات في المناطق البعيدة لا تحتاج إلى الكثير من الجودة، وأن التخطيط والتصميم والخدمات كلها يمكن أن تكون عادية. المهم أن يسكن الناس، ولا يتوقعوا جودة عالية.

لكن السوق بدأ يتغير تدريجيًا. فبالرغم من أن المناطق لا تزال بعيدة، إلا أن طرق اللعب فيها تغيرت.

شركة تشونجيان زيدي، التي تملك حاسة سادسة، اكتشفت ظاهرة مثيرة: ليست أن الناس لا يشترون في المناطق البعيدة، بل أن هناك نقصًا في الوحدات السكنية ذات الجودة العالية.

الطلب على تحسين المساكن في المنطقة ظل مكبوتًا لسنوات، والأموال موجودة، والأمل كبير، لكنهم لم يجدوا مشروعًا جيدًا يمكنهم الشراء منه.

هناك جانب من الطلب المتزايد على تحسين المساكن، وجانب من العرض عالي الجودة الذي ظل فارغًا لفترة طويلة. هذا الفجوة بين العرض والطلب تمثل سوقًا زرقاء.

أما شركة تشونجيان زيدي، فهي تملك أوراق لعب قوية — قدراتها في تطوير المنتجات مثبتة، وسمعتها قوية. مع خطوط منتجاتها الرائدة مثل “تشين” و"فوي"، عندما تدخل هوي روو، لا تتنافس مع المشاريع الصغيرة المحلية من حيث السعر، بل تعتمد على قوة المنتج لتفوق السوق.

الأكثر من ذلك، أن هذه “الوحدات السكنية الممتازة” لا تقتصر على السوق المحلية فقط. فبفضل قوة منتجاتها، يمكن أن تجذب حتى القوة الشرائية في المناطق المركزية — فهل تشتري شخص ما في تشاويانغ منزلًا قديمًا ومزدحمًا، أم يختار العيش في هوي روو في منزل عائلي فسيح يطل على الشمس؟ بعض الناس بدأوا بالفعل في حساب هذا.

النتيجة؟ تملك القدرة على تحديد الأسعار، وسرعة البيع، وهوامش الربح أصبحت أكثر مرونة.

03

لماذا ذهبت شركة تشونجيان زيدي إلى هوي روو الآن؟ ليس مجرد صدفة، بل هو استحواذ استراتيجي دقيق.

على مدى السنوات الماضية، كانت الشركات الكبرى تتنافس بشدة في المناطق المركزية من أجل الحفاظ على حصتها السوقية وترتيبها، حتى أن أسعار المتر المربع كانت تقترب أو تتجاوز أسعار البيع في المناطق المجاورة، مما يخلق مخاطر كبيرة.

أما الآن، بينما لا تزال معظم الشركات تتصارع في المناطق الحمراء ذات الأرباح الضئيلة، اختارت شركة تشونجيان زيدي الابتعاد عن المناطق ذات الأسعار المرتفعة والتكاليف العالية، والانتقال إلى هوي روو، المنطقة ذات القيمة المنخفضة.

الاستراتيجية الأساسية في الاستحواذ على الأراضي هنا هي تجنب التنافس غير الفعال. مع تكاليف استحواذ منخفضة وهامش زيادة سعر معقول، تضمن الشركة هامش أمان للمشروع، وتوفر مساحة للربح المستقبلي وتحسين المنتج.

خصوصًا في ظل الظروف الحالية، حيث تتسم السوق بحذر، وتراجع معايير الاستحواذ على الأراضي، فإن استراتيجية “الاحتلال من الريف” أصبحت أكثر سهولة، وتساعد على الحفاظ على التدفق النقدي.

في النهاية، هذه خطوة محسوبة جدًا من حيث نسبة المخاطر إلى العائد، فهي لا تشتري فقط من أجل لقب “الملك العقاري”، بل تسعى بشكل واقعي لتحقيق عوائد مؤكدة.

وبصفتها واحدة من رواد سوق العقارات في بكين، فإن كل خطوة من خطوات شركة تشونجيان زيدي تحمل دلالة مهمة.

هذه المرة، ترسل رسالة واضحة للصناعة: المنافسة المستقبلية لن تقتصر على المناطق المركزية فقط، بل ستتجه نحو إعادة اكتشاف القيمة الشاملة للمدن.

وهذا يتطلب من المطورين أن يكونوا أكثر قدرة على فهم المدينة، وأن يكونوا قادرين على العمل في المناطق المركزية، وأيضًا أن يكتشفوا ويخلقوا قيمة في المناطق البعيدة التي تبدو عادية.