هل يمكن عدم دفع رسوم الصيانة العقارية إذا لم يتم السكن في المنزل؟

هل يمكن لمالك العقار أن يرفض دفع رسوم الصيانة بسبب ترك المنزل فارغًا وعدم الاستفادة من الخدمة الفعلية؟ في الآونة الأخيرة، قدمت محكمة مدينة غوانغو في منطقة قوانغشي ذاتية الحكم حكمًا واضحًا في قضية نزاع عقد خدمة الصيانة العقارية.

السيد لي والسيدة Zhang هما مالكا عقار في حي سكني معين. بعد استلامهما للعقار، لم يقوما بتجديده أو السكن فيه، وظل المنزل فارغًا لفترة طويلة. كانت خدمة الصيانة السابقة للحي السكني تقدمها شركة إدارة عقارات مختارة قانونيًا من قبل المطور العقاري. منذ 6 فبراير 2021، رفض السيد لي والسيدة Zhang دفع رسوم الصيانة ورسوم المصعد بحجة أن المنزل فارغ ولم يستفد من خدمات الصيانة. بعد محاولات متكررة من شركة الإدارة لتحصيل المبالغ دون جدوى، قامت الشركة برفع القضية إلى المحكمة.

هل يمكن للمالك أن يرفض دفع رسوم الصيانة بسبب أن المنزل فارغ ولم يستفد من الخدمة؟ رأت المحكمة أن خدمة الصيانة تتميز بالطابع العام والشامل والمستمر. هدفها هو الحفاظ على النظام الطبيعي، والنظافة، والأمان في المنطقة السكنية، وتشمل الأجزاء المشتركة، والمرافق، والمناطق العامة. هذه الخدمة لا تتوقف بسبب عدم إقامة أحد في المنزل بشكل فردي.

حتى لو كان المنزل فارغًا، فإن المالك يستفيد بشكل غير مباشر من خدمات الصيانة، مثل حماية أمن الحي، وتنظيف المناطق العامة، وصيانة المرافق المشتركة (مثل المصاعد، مضخات المياه)، مما يضمن بيئة موحدة وقيمة متزايدة للعقار. بالإضافة إلى ذلك، وفقًا للقانون، يحق للمالك إدارة الأجزاء المشتركة وتحمل الالتزامات ذات الصلة، ولا يمكنه الامتناع عن الدفع بحجة التنازل عن حقوقه. في هذه الحالة، لم ينص عقد خدمة الصيانة المبرم بين الطرفين أو القوانين المعمول بها على إعفاء المنزل الفارغ من دفع الرسوم. لذلك، فإن ادعاء السيد لي والسيدة Zhang بعدم دفع رسوم الصيانة يفتقر إلى أساس قانوني وعقدي.

وفي النهاية، حكمت المحكمة بأن المدعى عليهما السيد لي والسيدة Zhang يجب أن يدفعا للشركة المالكة للمبنى المبلغ المستحق من رسوم الصيانة ورسوم المصعد، والذي بلغ 8227.39 يوان، بالإضافة إلى غرامة تأخير قدرها 1645 يوان.

【نصيحة القاضي】

تتمثل الأهمية النموذجية لهذه القضية في توضيح الالتزام القانوني لمالكي المنازل الفارغة بدفع رسوم الصيانة. في الممارسة، يعتقد العديد من الملاك خطأً أن “عدم السكن يعني عدم الاستفادة من الخدمة، لذلك لا أحتاج إلى الدفع”. وهذا في الواقع يخلط بين طبيعة خدمة الصيانة.

خدمة الصيانة ليست موجهة فقط إلى مالك واحد “مخصص”، بل هي خدمة جماعية موجهة إلى الأجزاء العامة للحي السكني. طالما أن شركة الإدارة قدمت الخدمات الأساسية مثل الحفاظ على النظام، والتنظيف، وصيانة المرافق العامة وفقًا للعقد، فهي تعتبر قد أدت التزاماتها. وجود المنزل فارغًا لا يقلل من تكاليف العمل أو الجهد المبذول من قبل شركة الإدارة لصيانة المناطق العامة.

وقد وضعت القوانين هذا التنظيم لضمان استمرارية تقديم خدمات الصيانة والحفاظ على بيئة الحي بشكل مستمر، حيث يستفيد منها جميع الملاك. إذا سمح لمالكي المنازل الفارغة بالامتناع عن الدفع بحرية، فإن ذلك سيؤثر سلبًا على تشغيل شركة الإدارة، ويؤدي إلى تدهور جودة الخدمة، ويضر بحقوق الملاك الذين يدفعون، مما يخلق حلقة مفرغة من المشاكل.

ويذكر القاضي أن الملاك الذين لديهم اعتراض على جودة الخدمة أو رسومها، ينبغي أن يناقشوا ذلك عبر جمعيات الملاك أو الجهات المختصة، أو يطالبوا بتنفيذ بنود العقد، وليس الامتناع عن الدفع بشكل بسيط. الالتزام بدفع الرسوم هو احترام للعقد، وحماية لمصالح الحي السكني الذي ينتمون إليه.

المصدر: الموقع الرسمي للمحكمة الصينية

الكاتب: لي شياوتاو، لو ليونغينغ

المحرر: جيانغ بينغ