Por que este promotor imobiliário está a alocar $1 mil milhões de novo capital em edifícios mais antigos

Uma versão deste artigo apareceu inicialmente na newsletter CNBC Property Play com Diana Olick. Property Play cobre oportunidades novas e em evolução para o investidor imobiliário, desde indivíduos até capital de risco, fundos de private equity, family offices, investidores institucionais e grandes empresas públicas. Inscreva-se para receber futuras edições, diretamente na sua caixa de entrada. Num mundo onde é difícil desenvolver novos imóveis comerciais — devido aos custos de capital e materiais, requisitos jurisdicionais, entre outros obstáculos — um grande promotor está a apostar fortemente que o antigo é melhor. O Bozzuto Group está a fazer uma parceria com a Invesco num investimento de 1 mil milhões de dólares para adquirir ativos multifamiliares existentes na Costa Leste. O foco está em propriedades que perderam valor significativo, mas que podem ser renovadas e reembaladas para competir com edifícios mais novos e com altas comodidades. A estratégia é “aproveitar a recuperação dos fundamentos do mercado” ao focar em ativos que tenham potencial de valorização, disse Greg Kraus, diretor-geral e responsável pelas transações nos EUA na Invesco Real Estate, num comunicado de imprensa. O novo fundo surge num contexto de excesso de oferta no mercado. Os imóveis multifamiliares tiveram um grande boom de construção nos últimos cinco anos, graças às taxas de juro mais baixas no início da pandemia e a fatores demográficos. Grande parte dessa oferta ainda está a sair do pipeline, agora num ambiente de taxas de juro mais altas. Toby Bozzuto, CEO do Bozzuto Group, chamou ao excesso de oferta de “fenómeno temporário”. “Onde a oferta é atualmente o problema, a oferta será também a solução no futuro para a acessibilidade,” disse ele ao Property Play. “Portanto, é uma dinâmica muito interessante, porque o que estamos a fazer agora é absorver o excesso de unidades no mercado. … A vacância dissipará em '26 e, nos piores casos, no início de '27, mas não há nada por trás disso.” Comprar edifícios mais antigos hoje pode ser feito a preços abaixo do custo de construção do zero, algo que o Bozzuto tradicionalmente faz e ainda faz. Os edifícios existentes costumam estar a um preço 10% a 20% abaixo do custo de reposição. “Em segundo lugar, há rapidez no mercado. Se comprar um edifício, não precisa de passar pelo labirinto regulatório que, sinceramente, agravou um pouco este problema, o problema de oferta,” disse Bozzuto. A maioria dos especialistas prevê que a atual situação de excesso de oferta se inverterá em poucos anos, dado a procura demográfica e o simples facto de o mercado de habitação à venda ser tão caro, o que faz com que mais inquilinos aguardem para comprar. “Uma queda acentuada nas obras de apartamentos dá esperança de que o pipeline de entregas robusto desacelere e alivie alguma pressão sobre os arrendamentos em mercados de rápido crescimento,” segundo um relatório recente da Yardi, que prevê a entrega de 450.000 unidades em 2026, uma redução em relação aos anos recentes. Ainda assim, essa mudança “não é suficiente para fazer os rendimentos subirem a níveis robustos,” afirmou. Apesar de rendimentos mais baixos e de um consumidor mais fraco, os investidores estão cada vez mais interessados em investir no setor multifamiliar. A pesquisa Berkadia 2026 Multifamily Investor Sentiment Survey, que consultou 249 investidores para avaliar a atividade de transações e oportunidades no setor, revelou que 87% dos investidores planeiam expandir moderada ou agressivamente as suas carteiras multifamiliares este ano, “demonstrando otimismo cauteloso apesar dos desafios contínuos.” Alguns desses desafios estão nos empréstimos multifamiliares, onde as incumprimentos estão a aumentar e a afetar as avaliações das propriedades. No entanto, Bozzuto parece estar menos preocupado. “Acredito que o distress será relativamente mínimo, especialmente em comparação com outras classes de ativos,” disse ele. “Existem alguns edifícios onde os promotores realmente apostaram em alavancagem ou em taxas flutuantes, e quando passam a um empréstimo permanente — talvez tenham um empréstimo de construção de quatro ou cinco anos — ao mudarem para um empréstimo permanente, podemos ver alguns problemas.” O distress, afirmou, será de curta duração e oferece muitas oportunidades. “Vamos percorrer a Costa Leste, talvez até Chicago, e comprar ativos multifamiliares que possamos — ‘valor acrescentado’, a ideia é que estejam subgeridos ou sem renovação, ou há algo que pode ser feito de melhor com esses ativos,” disse Bozzuto. “E, com o tempo, os rendimentos irão crescer.” Por fim, ele espera que os fundamentos mudem para permitir que também novos desenvolvimentos sejam viáveis e tenham sucesso.