銀河証券：不動産業界が次第に高品質な発展段階に入る中、業界の評価額は全体的に修復される可能性がある

銀河証券のリサーチレポートによると、2026年の政府活動報告では「不動産市場の安定に注力する」と掲げ、在庫、公積金、保障房、都市更新、「良い住宅」、資金調達、新しいモデルなど多方面から重点的な取り組み方針を述べています。業界が徐々に高品質な発展段階に入る中、業界の評価額は全体的に回復する可能性があり、主要な不動産企業は低コストの資金調達とコアエリアでの高い市場占有率を武器に、評価修復を通じて全体のβチャンスを実現できる見込みです。

全文は以下の通り

【中国銀河不動産】不動産市場の安定に注力し、新モデルの推進を深める——2026年政府活動報告の解説

核心見解

イベント：2026年の政府活動報告では「不動産市場の安定に注力する」と述べ、在庫、公積金、保障房、都市更新、「良い住宅」、資金調達、新しいモデルなどの重点的な取り組み方針を順次説明しています。

不動産市場の安定に注力：今回の政府活動報告は「不動産市場の安定に注力する」と強調し、2025年中央経済工作会議の表現を引き継いでいます。2025年の年間の商業不動産取引規模は8.8億立方メートルで前年同期比8.7％減少、取引金額は8.4兆元で前年同期比12.60％減少しました。価格動向を見ると、2025年5月以降、一線都市と二線都市の商業住宅価格は月次で継続的に下落しています。2026年1月には一線、二線、三線都市の中古住宅販売価格は前年比でそれぞれ7.6％、6.2％、6.1％の下落となっています。現在の不動産市場全体が圧迫されている段階では、市場の安定化が重要な方針となる可能性があります。

在庫と住宅需要の活性化：2026年政府活動報告では、まず「都市ごとの施策を徹底し、在庫削減と供給最適化を図る」と明示し、「多渠道で既存の商業不動産を活用し、保障性住宅などに重点的に収用を促進する」と述べています。これは2025年12月の中央経済工作会議の表現をほぼ踏襲し、「多渠道で既存の商業不動産を活用する」ことを新たに加えています。需要面では、「初婚・初育家庭の住宅保障を強化し、多子家庭の住居改善ニーズを支援する」としています。1）在庫の状況については、2025年12月末時点で全国の商業不動産の待售面積は7.7億立方メートル、そのうち4.0億立方メートルが待售商業住宅で、前年比でそれぞれ1.6％、2.8％増加していますが、増加速度は徐々に鈍化しています。これは供給増加の抑制と関係しています。現状の販売状況から計算すると、2025年12月末時点で全国の待售商業不動産の在庫処理期間は約30ヶ月です。在庫の早期処理が求められる中、都市ごとの施策により新規販売規模をコントロールし、在庫規模も調整します。住民の改善型住宅需要が徐々に解放されるにつれ、供給側も供給構造の最適化を進める必要があります。2）在庫の活性化については、適切な既存住宅の収用を保障性住宅に充てることで、在庫規模を削減しつつ、住民の基本的な居住ニーズを満たすことが可能です。

公積金制度改革：2026年の政府活動報告では「住房公積金制度の深化改革」を挙げています。1）公積金ローンの上限引き上げが期待されます。2026年2月、上海は「沪七条」を発表し、家庭の初回住宅購入における公積金ローンの最高額を160万元から240万元に引き上げ、多子家庭やグリーン建築のローン上限は最大で324万元に上昇します。2）公積金の適用範囲拡大も見込まれます。2025年12月5日、深圳は新たな公積金規定を公布し、従業員は公積金を住宅購入、家賃支払い、住宅ローンの返済、老朽化した市内の住宅の改修・更新に利用できるとしています。これには、異地での住宅ローン返済にも公積金を充てることが含まれます。8月には蘇州も公積金の利用範囲を拡大し、物业费の支払いにも公積金を充てることを支援しています。

保障房供給の最適化：2026年政府活動報告では「保障性住宅の供給を最適化し、老朽住宅の改修を加速する」と述べています。2026年2月、上海では二手住宅を活用した保障性賃貸住宅の試験運用が開始され、浦東新区、静安区、徐汇区が最初の試験区域となっています。この試験により、賃貸住宅の資金調達チャネルが拡大し、小規模な保障住宅の供給も増加する見込みです。私たちは、コアエリアでの二手住宅の収用が、新市民や若年層の賃貸ニーズに正確に応えるとともに、住民の基本的な住宅ニーズを満たすと考えています。

都市更新：2026年政府活動報告は「高品質な都市更新を推進し、老朽化した市街地や城中村の改造を着実に進める」と提言しています。今回の都市更新の重点は「高品質」に置かれています。2025年12月の全国住宅・都市建設会議では、「十五五」都市更新特別計画の策定と実施、都市診断や更新の試験運用を進めるとともに、「都市更新や城中村改造と連携した既存土地の活用」を推進する方針が示されました。2020年の第七次全国人口普査によると、2010年に建設された都市住民の住宅規模は約179.8億立方メートルです。国内の既存住宅規模は大きく、質の高い都市更新を推進することで、住民の生活の質をさらに向上させることが期待されます。

再び「良い住宅」：2026年政府活動報告では、「安全で快適、環境に優しくスマートな‘良い住宅’の建設を有序に推進し、住宅の品質向上や管理サービスの改善を図る」と述べています。2025年には「良い住宅」が何度も言及されました。5月には国家標準の《住宅プロジェクト規範》が正式施行され、多方面での向上が図られています。既存住宅の規模が拡大する中、住宅の全ライフサイクルにわたる安全管理制度や管理サービスの向上など、住宅運用・維持に関する施策が今後の不動産業界の発展により適合すると考えられます。

資金調達支援：2026年政府活動報告では、「‘引き渡し確保’のホワイトリスト制度の役割をさらに発揮し、債務不履行リスクを防止する」と述べています。都市の不動産資金調達調整メカニズムは2024年に設立され、2025年10月11日時点で「ホワイトリスト」対象のローンは7兆元を超え、不動産の建設と引き渡しを強力に支援しています。各地の推進により、引き渡し確保の取り組みは今後も継続的に成果を上げる見込みです。

新モデルの推進：2026年政府活動報告は「不動産発展の新しいモデルの基盤制度と付随政策の構築を深める」と提言しています。中共中央が発表した「十五五」計画の提案に基づき、新モデルの基盤制度には開発、資金調達、販売などの側面が含まれると考えられます。「人に合わせた住宅、土地、資金の調整」を基本とし、新モデルは開発や資金調達の各段階を調整・規範化し、事前販売制度の改善も進められる見込みです。具体的には、事前販売の閾値引き上げや、預かり資金の管理強化、預售資金の監督強化などの措置が考えられます。

オフライン消費：2026年政府活動報告では、「サービス消費の質向上と民生への恩恵を推進し、広範な消費促進の新たな場を創出し、消費の新たな成長点を育成する」と述べています。都市の商業不動産や文化観光エリアは、オフライン消費やサービス消費の重要な場となっています。商業施設や文化観光エリアは、体験型や実物商品を中心とした運営が主流です。住民の主要な消費場所の一つとして、全業態のショッピングセンターや体験型の文化観光エリアは、今後も恩恵を受ける見込みです。

投資の提言

2026年政府活動報告は「不動産市場の安定に注力する」と掲げ、在庫、公積金、保障房、都市更新、「良い住宅」、資金調達、新モデルなど多方面から重点的な取り組み方針を示しています。業界が高品質な発展段階に入る中、評価額は全体的に回復し、主要企業は低コストの資金調達とコアエリアでの高い市場占有率を武器に、評価修復を通じて全体のβチャンスを掴む可能性があります。

リスク提示

マクロ経済の予想外の悪化リスク；住宅価格の大幅な変動リスク；政策の推進・実施が期待通りに進まないリスク；住宅販売の低迷リスク；不動産投資の不振リスク。

（出典：人民財訊）