Я бачу багато людей, які питають про підтримку доходу, особливо коли вони думають про рефінансування або дострокове погашення кредиту. Це один із тих фінансових механізмів, який не отримує достатньої уваги, поки раптом не починає коштувати вам грошей.

Отже, ось у чому справа: підтримка доходу — це в основному штраф за дострокове погашення, спрямований захистити кредиторів, коли ви вирішуєте погасити кредит раніше строку. Коли ви позичаєте гроші на довгий термін, кредитор розраховує отримувати відсоткові платежі протягом усього цього періоду. Якщо ви погасите його раніше, вони втрачають весь майбутній дохід від відсотків. Підтримка доходу — це спосіб компенсувати цю втрату.

Механізм працює так. Ваш кредитор обчислює, скільки він міг би заробити на відсотках, якщо б ви дотримувалися початкового графіка платежів. Потім він визначає, скільки він реально може заробити, якщо йому доведеться реінвестувати ваш попередньо сплачений основний борг за поточними ринковими ставками. Якщо ці поточні ставки нижчі за вашу початкову ставку за кредитом, виникає різниця. Вам потрібно сплатити штраф, який фактично закриває цю різницю. Це зроблено так, щоб кредитор отримав приблизно той самий дохід у будь-якому випадку.

Ось як саме працює розрахунок, бо це менш страшно, ніж здається. Формула підтримки доходу враховує три основні речі: теперішню вартість ваших залишкових платежів, вашу початкову відсоткову ставку і поточну дохідність казначейських облігацій. Формула — це теперішня вартість залишкових платежів, помножена на різницю між вашою ставкою і доходністю казначейських облігацій.

Ось конкретний приклад. Припустимо, у вас залишилось 60 000 доларів за кредитом під 5% з п’ятьма роками до погашення. Ви хочете погасити його зараз, але доходність п’ятирічних казначейських облігацій знизилася до 3%. Спершу ви обчислюєте коефіцієнт теперішньої вартості, використовуючи поточну доходність казначейських облігацій і час до погашення. Це приблизно 4,58. Помножте це на ваш залишковий баланс у 60 000 доларів, і отримаєте приблизно 274 782 долари у теперішній вартості. Потім помножте цю суму на різницю між ставками (5% і 3%, тобто 0,02), і ви отримуєте штраф за підтримку доходу близько 5 496 доларів.

Це значуща сума. Саме тому підтримка доходу є такою важливою при розгляді рефінансування. Вам потрібно з’ясувати, чи економія на відсотках при рефінансуванні за нижчою ставкою дійсно виправдовує сплату цього штрафу. Іноді так, іноді ні.

Цікаво, що підтримка доходу працює у вашу користь, якщо ставки зростають. Якщо ринкові ставки піднімуться вище за вашу початкову ставку, кредитор зможе реінвестувати за вищою доходністю, і штраф зменшиться або взагалі зникне. Але в умовах зниження ставок, що є найчастішим сценарієм для рефінансування, саме тоді підтримка доходу справді «кусається».

Ця структура штрафів здебільшого застосовується до комерційних іпотечних кредитів і кредитів, які пакуються у цінні папери, забезпечені іпотекою. Зазвичай ви не побачите підтримки доходу у стандартних 30-річних житлових іпотечних кредитах. Вони зазвичай мають простіші штрафи за дострокове погашення, якщо взагалі є.

Причина, чому кредитори використовують підтримку доходу, полягає в тому, що вона дає їм передбачуваність. Вони можуть пропонувати довгострокові кредити з фіксованою ставкою з упевненістю, знаючи, що навіть якщо ви погасите раніше, вони захищені. З точки зору позичальника, розуміння підтримки доходу допомагає приймати більш обґрунтовані рішення щодо того, коли рефінансування дійсно має фінансовий сенс і яка справжня вартість дострокового погашення. Якщо ви розглядаєте можливість дострокового погашення кредиту, це безумовно варто ретельно обдумати.