Ти плануєш купити дуже гарну нерухомість, і раптом з’являється цей додатковий податковий рахунок, про який ніхто не попереджав — це ситуація з податком на особняки. Ось що тобі дійсно потрібно знати про те, як уникнути податку на особняки або хоча б мінімізувати його виплати.

По-перше, дозволь мені пояснити, що таке податок на особняки, бо назва досить вводить в оману. Це не про те, наскільки розкішним є твій будинок або наскільки він великий. Це буквально податок, який сплачується, коли ціна продажу твоєї нерухомості досягає певного порогу — зазвичай близько 1 мільйона доларів залежно від місця покупки. Податок розраховується як відсоток від ціни продажу, зазвичай від 1% до понад 5% залежно від штату.

Припустимо, ти купуєш у Нью-Йорку за 3 мільйони. Нью-Йорк стягує 1% на перші 2 мільйони, потім 1,25% на залишок мільйона. Це 32 500 доларів лише за податок на особняк, крім інших витрат. Досить суттєво.

Ось у чому справа — покупці зазвичай платять цей податок при закритті угоди, тобто потрібно врахувати його у бюджет разом із гонорарами юриста та страховкою титулу. Але існують юридичні стратегії, як уникнути податку на особняки або хоча б структурувати угоду інакше.

Один із підходів досить простий: домовитися про зниження ціни. Якщо будинок трохи перевищує поріг, іноді обидві сторони погоджуються тримати ціну нижче оподатковуваного рівня. Інший спосіб — розділити транзакцію: продаж меблів або обладнання окремо від нерухомості може знизити зареєстровану ціну майна, що може зменшити ваш податковий удар. Головне — переконатися, що будь-які дії відповідають податковому законодавству, інакше можна натрапити на проблеми.

Деякі покупці також використовують структуру LLC замість купівлі як фізична особа. Корпоративні угоди з нерухомістю іноді отримують інше оподаткування залежно від штату, що може зіграти вам на руку. Чесно кажучи, перед тим, як йти цим шляхом, порадься з податковим консультантом, бо правила різняться.

Різні штати мають дуже різні пороги. У Нью-Йорку — 1% починається з 1 мільйона і зростає до 3,9% для понад 25 мільйонів. У Каліфорнії, наприклад, у Лос-Анджелесі — 4% на нерухомість між 5 і 10 мільйонами, 5,5% — понад 10 мільйонів. У Нью-Джерсі — просто фіксований 1% на все понад 1 мільйон. У Коннектикуті також є градація — 0,75% до 800 тисяч, 1,25% між 800 тисячами і 2,5 мільйонами, і 2,25% вище цього.

Отже, яка справжня порада щодо того, як уникнути податку на особняки? Це залежить від твоєї ситуації і місця покупки. Найбільш практичний підхід — домовитися про ціну, якщо ти близький до порогу, або отримати правильну податкову консультацію перед підписанням угоди. Ціни на нерухомість у великих містах постійно зростають, тому навіть звичайні будинки тепер досягають цих порогів. Податок був створений для оподаткування розкішної нерухомості та фінансування доступного житла, але тепер його платять набагато більше людей.

Головне — враховуй це у своїх витратах при закритті угоди, розумій ставки у своєму штаті і, якщо серйозно налаштований мінімізувати цей податок, порадься з фахівцем, який добре знає податковий кодекс, перш ніж підписувати будь-що.