Je viens de commencer une conversation sur les taxes lors de la vente d’un bien commercial et je me suis rendu compte que beaucoup de gens ne comprennent pas vraiment comment cela fonctionne. Alors, laissez-moi vous expliquer quelque chose qui pourrait vous faire économiser beaucoup d’argent si vous envisagez de vendre.

Première chose à savoir : lorsque vous vendez un bien immobilier commercial, vous êtes soumis à l’impôt sur les plus-values sur le bénéfice. Mais c’est là que ça devient intéressant—combien vous devez réellement payer dépend fortement de la durée pendant laquelle vous avez détenu le bien. Si vous le revendez dans l’année, vous payez des taux d’imposition sur le revenu ordinaire, qui peuvent atteindre 37 %. C’est brutal. Mais si vous le détenez plus d’un an, les taux chutent considérablement à 0 %, 15 % ou 20 % selon votre niveau de revenu. Une différence énorme.

Maintenant, la stratégie intelligente que beaucoup d’investisseurs utilisent est l’échange 1031. En gros, vous vendez le bien, mais au lieu de retirer l’argent et de payer des taxes, vous réinvestissez le produit de la vente dans un autre bien similaire dans un délai spécifique (45 jours pour l’identifier, 180 jours pour finaliser). Vous différerez ainsi l’impôt sur la vente de biens commerciaux indéfiniment tant que vous continuez à faire des échanges ascendantes. C’est une stratégie légitime qui existe depuis toujours.

Il y a aussi la zone d’opportunité si vous regardez des zones en difficulté. Vous pouvez placer les gains dans un fonds qualifié et différer les taxes jusqu’à la fin 2026, ou potentiellement les éliminer complètement si vous conservez le bien pendant 10 ans. C’est plutôt solide pour la bonne situation.

Un autre angle consiste à étaler la vente via une vente à tempérament—recevoir des paiements sur une période plutôt qu’un paiement unique, ce qui peut réduire votre tranche d’imposition et diminuer le montant global que vous devez. Ou vous pouvez compenser les gains par des pertes sur d’autres investissements. La récolte de pertes fiscales n’est pas réservée qu’aux actions.

Une chose que les gens oublient : la récupération de l’amortissement. Vous avez déduit l’amortissement sur ce bien commercial chaque année, n’est-ce pas ? Eh bien, lorsque vous vendez, l’IRS veut récupérer cette déduction. Ils taxent la partie amortissement jusqu’à 25 % comme un revenu ordinaire. Ce n’est pas une surprise si vous en avez connaissance dès le départ.

Honnêtement, la fiscalité sur la vente de biens commerciaux devient rapidement complexe, surtout si vous traitez une transaction de grande valeur. C’est là qu’avoir quelqu’un qui connaît vraiment le code fiscal est important. Les stratégies existent, mais il faut les structurer correctement dès le départ. J’ai vu des gens laisser sur la table des centaines de milliers simplement parce qu’ils n’ont pas planifié à l’avance.

Si vous envisagez sérieusement de vendre un bien commercial, planifiez cela avant de le mettre en vente. La différence entre faire les choses bien et laisser faire pourrait représenter une somme qui change la vie.