Hiểu về Thỏa thuận Tài sản Nhà: Hướng dẫn Toàn diện về Lựa chọn Tài chính Thay thế này

Hợp đồng quyền sở hữu nhà đã trở thành một lựa chọn ngày càng phổ biến cho các chủ nhà không đủ điều kiện vay vốn theo phương thức truyền thống. Khác với các phương pháp vay thông thường, cách tiếp cận này cho phép bạn khai thác giá trị tương lai của ngôi nhà mà không cần trả hàng tháng theo kiểu truyền thống hoặc tích lũy lãi suất. Hãy cùng khám phá cách công cụ tài chính hiện đại này hoạt động và liệu nó có phù hợp với tình hình của bạn hay không.

Chính xác hợp đồng quyền sở hữu nhà là gì và hoạt động như thế nào?

Hợp đồng quyền sở hữu nhà về cơ bản khác biệt so với các khoản vay thế chấp hoặc hạn mức tín dụng (HELOC). Thay vì khai thác giá trị hiện tại của ngôi nhà, thỏa thuận này liên kết quyền truy cập của bạn với giá trị tương lai của ngôi nhà—tức là khả năng tăng giá của ngôi nhà trong tương lai. Bạn nhận một khoản tiền mặt tạm ứng từ nhà đầu tư quyền sở hữu, và đổi lại, họ có một phần hợp đồng trong việc tăng giá trị tương lai của ngôi nhà của bạn.

Cơ chế hoạt động đơn giản: bạn nhận một khoản tiền lớn ngay lập tức, nhưng thay vì trả hàng tháng kèm lãi suất tích lũy, bạn sẽ hoàn trả cho nhà đầu tư khi kết thúc hợp đồng. Thường thì điều này xảy ra qua ba cách: bán nhà, tái cấp vốn với nhà cho vay mới, hoặc mua lại phần quyền sở hữu của nhà đầu tư trực tiếp.

Thời gian cho các thỏa thuận này thường kéo dài từ 10 đến 30 năm, tùy thuộc vào nhà cung cấp và điều khoản hợp đồng của bạn. Bạn giữ quyền sở hữu hoàn toàn trong suốt thời gian này—nhà đầu tư quyền sở hữu giữ một quyền thế chấp trên tài sản nhưng không sở hữu phần nào của ngôi nhà của bạn.

Cơ chế tài chính: Thu nhập, Chia sẻ quyền sở hữu và Chiến lược thoát

Phần trăm quyền sở hữu tương lai chuyển cho nhà đầu tư được xác định trước và cố định trong hợp đồng của bạn. Tỷ lệ này phụ thuộc vào nhiều yếu tố: giá trị định giá hiện tại của ngôi nhà, vị trí quyền sở hữu hiện tại của bạn, vị trí địa lý và hồ sơ tín dụng của bạn.

Một nhà định giá độc lập sẽ đánh giá tài sản của bạn, và một số công ty điều chỉnh con số này để xác định giá trị bắt đầu—đây là mức cơ sở xác định khoản tạm ứng của bạn. Giá trị bắt đầu này giúp bảo vệ nhà đầu tư khỏi khả năng giảm giá trong tương lai, đồng thời tạo điều kiện để họ hưởng lợi nếu ngôi nhà của bạn tăng giá.

Sau khi ký hợp đồng, nhà đầu tư sẽ nộp một quyền thế chấp trên tài sản của bạn. Nếu bạn đã có khoản thế chấp hiện tại, nhà đầu tư trở thành người giữ quyền thế chấp phụ—nghĩa là công ty thế chấp sẽ được thanh toán trước trong trường hợp phát mãi, tiếp theo là nhà đầu tư quyền sở hữu.

Nghĩa vụ của bạn vào cuối hợp đồng phụ thuộc vào giá trị cuối cùng của ngôi nhà so với giá trị ban đầu:

• Kịch bản tăng giá nhà: Bạn trả cho nhà đầu tư một phần trăm của giá trị cuối cùng hoặc phần trăm của khoản tăng giá
• Kịch bản giá trị không biến động: Bạn trả một phần trăm của giá trị cuối cùng hoặc số tiền tạm ứng ban đầu
• Kịch bản giảm giá: Khoản thanh toán của bạn có thể giảm đáng kể, chỉ còn một phần của khoản tạm ứng ban đầu, hoặc thậm chí không phải trả gì

Phân tích chi phí: Những gì bạn sẽ trả cho hợp đồng quyền sở hữu nhà

Trước khi ký bất kỳ hợp đồng quyền sở hữu nào, hãy hiểu rõ toàn bộ cấu trúc phí. Chi phí có thể khác nhau tùy theo vị trí, loại tài sản và nhà cung cấp, nhưng dự kiến sẽ bao gồm các khoản sau:

• Phí mở khoản vay: 3% đến 5% của khoản tiền tạm ứng
• Định giá tài sản: 200 USD đến 1.250 USD
• Kiểm tra nhà: 650 USD đến 1.050 USD
• Dịch vụ tiêu đề: 200 USD đến 900 USD
• Dịch vụ ký quỹ: 250 USD đến 500 USD

Khi bạn kết thúc hợp đồng, có thể phát sinh thêm các khoản phí cho việc định giá lại, kiểm tra và dịch vụ tiêu đề/ký quỹ. Nếu bán nhà, cần cộng thêm phí hoa hồng môi giới bất động sản vào tổng này.

Mẹo so sánh thông minh: Nộp đơn cho nhiều nhà cung cấp hợp đồng quyền sở hữu và khám phá các lựa chọn vay thế chấp truyền thống như vay thế chấp nhà. Điều này giúp bạn có các báo giá cá nhân hóa và rõ ràng về chi phí ngắn hạn và dài hạn của các lựa chọn khác nhau.

Điều kiện tài sản và khả năng cung cấp dịch vụ

Không phải tài sản nào cũng đủ điều kiện để tham gia hợp đồng quyền sở hữu. Hầu hết các nhà cung cấp tập trung chủ yếu vào nhà ở chính, một gia đình, do chủ sở hữu cư trú, mặc dù một số hiện nay đã chấp nhận nhà thứ hai, nhà nghỉ dưỡng hoặc nhà cho thuê đầu tư.

Khả năng cung cấp dịch vụ còn phụ thuộc lớn vào vị trí địa lý. Tính đến đầu năm 2024, phạm vi hoạt động của các nhà cung cấp khác nhau rất đa dạng. Một số như Aspire chỉ hoạt động tại 5 bang, trong khi các nhà cung cấp có phạm vi rộng hơn như Unison và Point phục vụ hơn 26 bang cộng với Washington, D.C. HomeTap phục vụ 16 bang, và Unlock hoạt động tại 14 bang. Các nhà vận hành nhỏ hơn như Splitero tập trung vào các khu vực cụ thể ở các bang phía tây.

Lưu ý về khả năng cung cấp dịch vụ: Các khu vực dịch vụ thay đổi thường xuyên khi các công ty này mở rộng hoặc thu hẹp hoạt động. Kiểm tra trực tiếp với các nhà cung cấp để biết khả năng đủ điều kiện hiện tại tại bang và quận của bạn.

So sánh hợp đồng quyền sở hữu nhà và tài chính truyền thống: Những điểm khác biệt chính

Hợp đồng quyền sở hữu nhà phục vụ một phân khúc thị trường riêng biệt. Chúng phù hợp nếu bạn đã bị từ chối vay truyền thống do biến động thu nhập, điểm tín dụng thấp hoặc dòng tiền không đủ. Chúng không yêu cầu trả góp hàng tháng—một lợi thế quan trọng nếu tình hình tài chính của bạn không ổn định.

Tuy nhiên, các khoản vay thế chấp hoặc hạn mức tín dụng truyền thống mang lại tính dự đoán rõ ràng hơn mà hợp đồng quyền sở hữu không thể cung cấp. Với khoản vay truyền thống, bạn biết chính xác số tiền phải trả mỗi tháng và vào cuối kỳ. Với hợp đồng quyền sở hữu, nghĩa vụ cuối cùng của bạn hoàn toàn phụ thuộc vào hiệu suất thị trường của ngôi nhà—một yếu tố không chắc chắn mà một số người vay cảm thấy không thoải mái.

Thêm vào đó, thành công của nhà đầu tư phụ thuộc vào việc ngôi nhà tăng giá. Trong thị trường giảm giá, các động lực và lợi ích của họ sẽ không còn phù hợp với của bạn—họ sở hữu một tài sản giảm giá trong khi bạn vẫn sống trong ngôi nhà của mình. Sự khác biệt về cấu trúc này tạo ra một hồ sơ rủi ro khác biệt rõ rệt so với vay dựa trên nợ.

So sánh này cũng quan trọng về mặt chi phí: phí mở khoản vay cho hợp đồng quyền sở hữu thường dao động từ 3-5%, tương đương với phí vay truyền thống, nhưng bạn tránh được lãi suất hàng tháng. Trong vòng 10 năm, trong thị trường tăng giá, điều này có thể rẻ hơn nhiều so với trả lãi vay truyền thống. Trong thị trường ổn định hoặc giảm giá, bạn có thể trả ít hơn hoặc không phải trả gì—đây là lợi ích giảm thiểu rủi ro mà vay nợ không cung cấp được.

Ai nên xem xét phương pháp này?

Hợp đồng quyền sở hữu nhà phù hợp nhất với các chủ nhà đáp ứng các tiêu chí nhất định: bạn cần vốn ngay bây giờ, bạn dự đoán ngôi nhà sẽ tăng giá, bạn sẵn sàng chia sẻ phần tăng giá đó, và bạn không đủ điều kiện hoặc muốn tránh các khoản nợ truyền thống. Chúng đặc biệt hữu ích cho những người tự doanh, chủ doanh nghiệp, và những người có mô hình thu nhập phi truyền thống.

Nếu bạn có thu nhập ổn định, điểm tín dụng xuất sắc, và đủ điều kiện vay truyền thống với lãi suất ưu đãi, các khoản vay thế chấp truyền thống có thể mang lại giá trị tốt hơn. Nhưng nếu các nhà cho vay truyền thống từ chối bạn và vị trí của ngôi nhà cho thấy tiềm năng tăng giá mạnh, việc khám phá hợp đồng quyền sở hữu qua các nhà cung cấp có thể giúp bạn mở khóa nguồn vốn mà không thể tiếp cận theo cách khác.