Trong khi Vương Kiến Lâm vẫn đang cố gắng trả nợ cho Wanda, thì Tường Gia Nghiệp đột nhiên có lợi nhuận?

Hỏi AI · Liệu lợi nhuận của Country Garden có phụ thuộc vào lợi nhuận phi tiền mặt từ tái cơ cấu nợ không?

Mùa đông của ngành bất động sản cuối cùng cũng đón nhận tin tốt, tập đoàn bất động sản lớn trong nước là Country Garden đột nhiên chuyển sang có lãi, trở thành doanh nghiệp bất động sản hàng đầu đầu tiên trong ngành thoát khỏi lỗ.

Vào ngày 30 tháng 3, Country Garden công bố báo cáo tài chính năm 2025, doanh thu năm 2025 đạt 154,9 tỷ nhân dân tệ, giảm 38,72% so với cùng kỳ năm trước, nhưng lợi nhuận ròng thuộc về chủ sở hữu công ty mẹ lại tăng từ -32,84 tỷ nhân dân tệ của cùng kỳ năm trước lên 3,261 tỷ nhân dân tệ, đây cũng là lần đầu tiên trong bốn năm gần đây Country Garden có lãi, sau khoản lỗ 217,292 tỷ nhân dân tệ, sau quá trình điều chỉnh sâu rộng của ngành, Country Garden đã mở màn cho việc thoát khỏi lỗ của các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu.

Ngay sau ngày 23 tháng 3, khi công bố dự báo lợi nhuận chuyển từ lỗ sang có lãi, cổ phiếu tăng 6,67%, ngày 25 tháng 3 tiếp tục tăng 6,25%. Nhưng ngày 26 tháng 3, do chuyển đổi bắt buộc trái phiếu chuyển đổi, phát hành 3,9856 triệu cổ phiếu mới, giá phát hành 2,6 HKD/cổ phiếu, cổ phiếu giảm 4,41%, ngày 27 tháng 3 cổ phiếu lại giảm 1,52%.

Thái độ của thị trường vốn đối với Country Garden có thể bắt nguồn từ việc lợi nhuận có lãi của họ chủ yếu đến từ lợi ích phi tiền mặt từ tái cơ cấu nợ. Trong thông báo, Country Garden chỉ rõ, nguyên nhân chính khiến lợi nhuận chuyển từ lỗ sang có lãi lần này là do họ ghi nhận lợi ích phi tiền mặt từ việc hoàn tất tái cơ cấu nợ. Loại bỏ lợi ích từ tái cơ cấu vẫn còn lỗ. Việc thoát lỗ chủ yếu dựa vào lợi ích phi thường xuyên, hoạt động kinh doanh chính vẫn còn áp lực, thị trường vẫn giữ thái độ thận trọng về khả năng duy trì của nó.

Tái cơ cấu nợ đã giúp đỡ rất nhiều

Doanh thu 154,9 tỷ nhân dân tệ, giảm gần 40%, nhưng lợi nhuận ròng lại đạt 3,261 tỷ nhân dân tệ, trong khi tỷ suất lợi nhuận gộp liên tục âm trong ba năm, năm 2025 là -27,84%, lợi nhuận ròng sau ba năm âm cuối cùng đã chuyển sang dương là 1,05%. Nhìn kỹ, doanh thu giảm mạnh, tỷ suất lợi nhuận gộp âm, còn tỷ suất lợi nhuận ròng từ âm chuyển sang dương, có vẻ rất kỳ lạ? Ở đây không thể không nhắc đến tái cơ cấu nợ.

Và giống như các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu khác, nợ của Country Garden cũng rất cao. Trước đó, Evergrande, Vanke, Country Garden và Sunac China, đều đứng trong top 4 doanh nghiệp bất động sản lâu dài, tính đến cuối năm 2025, tổng nợ của họ lần lượt là 2,44 nghìn tỷ nhân dân tệ, 835,56 tỷ nhân dân tệ, 767,9 tỷ nhân dân tệ và 805,94 tỷ nhân dân tệ. Trong số đó, Country Garden có nợ thấp nhất, chỉ có 148 tỷ nhân dân tệ nợ có lãi, còn ba doanh nghiệp kia là Evergrande 624,77 tỷ, Vanke 362,9 tỷ, Sunac China 188,26 tỷ. Tỷ lệ nợ có lãi trên tổng nợ của Country Garden chỉ là 19,3%, trong khi của Evergrande, Vanke và Sunac lần lượt là 25,6%, 43,4% và 23,4%, khiến Country Garden trở thành doanh nghiệp bất động sản hàng đầu duy nhất có tỷ lệ nợ có lãi dưới 20%.

Tính đến cuối năm 2025, tổng nợ của Country Garden là 767,9 tỷ nhân dân tệ, giảm đáng kể 2.167 tỷ so với cuối năm 2024 là 984,6 tỷ. Trong đó, nợ có lãi cuối kỳ năm 2025 là 148 tỷ nhân dân tệ, giảm 1.055 tỷ so với cuối năm 2024 là 253,5 tỷ, giảm 42%. Tỷ lệ nợ có lãi thấp giúp Country Garden dễ dàng và có khả năng hơn trong việc tái cơ cấu nợ. Năm 2025, họ đẩy mạnh tái cơ cấu nợ trong và ngoài nước, trong đó, khoảng 17,7 tỷ USD nợ nước ngoài đã được phê duyệt kế hoạch tái cơ cấu, chính thức có hiệu lực vào ngày 30 tháng 12 năm 2025, các khoản nợ mới và công cụ vốn đã hoàn tất phát hành. Tái cơ cấu nội địa cũng thuận lợi, sẽ theo thứ tự bắt đầu mua lại bằng tiền mặt, cổ phiếu và các lựa chọn trái phiếu phổ thông, hiện đã bắt đầu chương trình mua lại bằng tiền mặt tối đa 4,5 tỷ nhân dân tệ, dự kiến hoàn tất trong tháng 4. Sau khi hoàn tất tái cơ cấu nợ, nợ có lãi giảm hàng nghìn tỷ, rủi ro tài chính rõ ràng được loại bỏ, là tình hình tài chính tốt nhất trong bốn năm gần đây.

Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản E-House Thẩm Dịchến cho rằng, việc Country Garden tái cơ cấu nợ để chuyển sang có lãi là tín hiệu tích cực, ngay cả lợi ích phi tiền mặt cũng rất khó đạt được, theo ông, lợi nhuận chuyển từ lỗ sang có lãi của Country Garden liên quan chặt chẽ đến hiệu ứng ghi nhận từ tái cơ cấu nợ. Việc tái cơ cấu giúp doanh nghiệp thể hiện lợi nhuận trên sổ sách, có lợi cho hoạt động thị trường vốn, vận hành hàng ngày và hình ảnh doanh nghiệp.

Con đường tái cơ cấu nợ của Country Garden rất suôn sẻ, trước đó, 9 phương án tái cơ cấu nội địa với tổng quy mô khoảng 13,77 tỷ nhân dân tệ đều đã được phê duyệt, các phương án tái cơ cấu nợ nước ngoài liên quan quy mô khoảng 177 tỷ USD cũng đã chính thức có hiệu lực vào ngày 30 tháng 12 năm 2025, tổng quy mô giảm nợ dự kiến gần 90 tỷ nhân dân tệ, sau tái cơ cấu, chi phí vay nợ mới giảm mạnh xuống còn từ 1% đến 2,5%, tạo điều kiện cho Country Garden giải tỏa gánh nặng trong 5 năm tới, mở ra cơ hội phục hồi. Trong năm 2025, họ đã hoàn thành nhanh chóng việc tái cơ cấu nợ, mang lại kết quả thoát khỏi lỗ.

Tại sao gọi lại những “chiến binh cũ” đã nghỉ việc?

Trước đây, Country Garden là một tập đoàn bất động sản siêu lớn với hơn 130.000 nhân viên. Cuối năm 2018, tổng số nhân viên là 131.387 người, sau khi ngành bất động sản gặp khó khăn vào năm 2019, đến cuối năm 2020, số nhân viên giảm còn 93.899 người, giảm gần 30% trong hai năm. Năm 2021, số nhân viên tạm thời tăng trở lại, tăng 7,2% so với cùng kỳ, vượt quá 100.000 người, đạt 100.700 người. Nhưng sau đó, trong ba năm tiếp theo, số nhân viên giảm lần lượt 57,2%, 47,1% và 21,4%, đến giữa năm 2025, còn khoảng 17.920 người. So với năm 2018, số nhân viên đã giảm 113.467 người, giảm tới 86%.

Theo báo cáo của First Financial, gần đây, Country Garden đã ban hành “Phương án quản lý nhân viên nghỉ việc trở lại làm việc”, nhằm “tổ chức gọi lại quy mô lớn các cựu nhân viên”. Phương án này được gọi là “để đảm bảo tiến trình kinh doanh trật tự, phù hợp với nhịp độ phục hồi hoạt động của công ty và nhu cầu phát triển các dự án mới”, và quy định rất chi tiết về thời gian làm việc của nhân viên trở lại, thời gian nghỉ việc, hiệu quả công việc trước đây, phương pháp trả lương, v.v.

Nhà phân tích bất động sản Vương Y Nhiên cho rằng, việc Country Garden gọi lại “chiến binh cũ” là biểu hiện của sự phục hồi kinh doanh, “nhân viên cũ quen thuộc quy trình, văn hóa, tình hình dự án, đến nơi là có thể bắt tay ngay. Điều này giúp tiết kiệm rất nhiều chi phí, ‘chiến binh cũ’ trong ngành nào cũng là tài sản quý giá, có thể giảm chi phí săn đầu người, đào tạo, thử việc, ưu tiên gọi lại những người có thâm niên trên 2 năm, hiệu suất cao, để nhanh chóng ổn định nền tảng của mình.”

Hiện tại, Country Garden có hàng trăm dự án đang trong giai đoạn bàn giao gấp rút, thiếu nhân lực cho quản lý công trình, thi công, xử lý phản ánh khách hàng. Nhân viên cũ quen thuộc quy trình dự án, chuỗi cung ứng, quan hệ chính quyền, có thể nhanh chóng giải quyết các vấn đề đình trệ, tranh chấp, bảo vệ quyền lợi khách hàng. Đồng thời, việc gọi lại nhân viên cũ còn nhằm giữ vững cam kết bàn giao, tránh các rủi ro về quản lý, quyền lợi khách hàng, chính quyền, tuân thủ pháp luật. Trong giai đoạn 2022–2025, Country Garden đã bàn giao gần 1,85 triệu căn hộ, đứng đầu ngành.

Dù phía Country Garden phản hồi rằng không phải gọi lại quy mô lớn, chỉ là bổ sung chính xác cho các vị trí then chốt, là sửa đổi quy trình thường lệ, thực chất là tuyển dụng có mục tiêu, tiêu chuẩn cao, số lượng nhỏ, tập trung vào các vị trí thực hiện công việc trực tiếp như kỹ thuật, chi phí, vận hành, phát triển, marketing. “Nhân tài xuất sắc là nguồn lực duy trì phát triển bền vững của công ty. Việc tuyển dụng nhân sự luôn dựa trên nhu cầu thực tế của kinh doanh, kết hợp nhiều kênh như nhân tài nội bộ, nhân viên xuất sắc trở lại, tuyển dụng từ bên ngoài.” Country Garden cho biết.

Trong bối cảnh phần lớn các doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp tục cắt giảm nhân sự, việc Country Garden có thể gọi lại các cựu nhân viên cho thấy hoạt động kinh doanh của họ đang dần phục hồi. Đây là dấu hiệu cho thấy họ từ “sống sót bằng cánh tay đứt” chuyển sang “sửa chữa vận hành” bằng việc bổ sung nhân lực phù hợp, nhanh chóng lấp đầy các lỗ hổng về năng lực bàn giao và tái khởi động hoạt động.

Thẩm Dịchến cũng cho rằng, hành động này của Country Garden là tín hiệu cho thấy sau quá trình điều chỉnh sâu rộng, trọng tâm hoạt động của họ đã có sự chuyển đổi thực chất, đang bắt đầu bổ sung lực lượng cho các hoạt động hiện tại, từng bước bước vào giai đoạn tái cấu trúc hoạt động.

Từ “bàn tay đứt” đến sửa chữa

Dù năm 2025, Country Garden đã chuyển sang có lãi, nhưng vẫn còn nhiều ẩn họa. Doanh số bán hàng sụt giảm mạnh, doanh số bán hàng quyền sở hữu chỉ 33 tỷ nhân dân tệ, giảm khoảng 95% so với đỉnh điểm 750 tỷ nhân dân tệ năm 2021, thị phần cũng bị thu hẹp đáng kể.

Về số lượng bàn giao, năm 2025 chỉ có 170.000 căn, mức thấp nhất trong ba năm gần đây, cũng phản ánh việc nhiệm vụ bàn giao tồn kho của Country Garden gần như đã hoàn thành. Đồng thời, họ gần như ngừng mua đất, tập trung vào kích hoạt các dự án tồn kho và đảm bảo bàn giao. Điều này cho thấy hoạt động của họ đã có phục hồi, nhưng vẫn còn xa mới đủ.

Điều đáng chú ý là dòng tiền của Country Garden vẫn còn rất căng thẳng, trong báo cáo, tiền mặt và các khoản tương đương chỉ khoảng 6,36 tỷ nhân dân tệ, còn tiền mặt tự do vẫn hạn chế. Dòng tiền kinh doanh vẫn còn áp lực, nhưng sau tái cơ cấu nợ, áp lực huy động vốn đã giảm rõ rệt, rủi ro thanh toán ngắn hạn giảm. Năm 2025, Country Garden ưu tiên “bảo đảm bàn giao, giảm nợ, kiểm soát chi tiêu”, dòng tiền chủ yếu dùng để đảm bảo bàn giao và thực hiện nghĩa vụ nợ, điều này tất nhiên khiến dòng tiền của họ căng thẳng.

“Hiện tại, chưa đến điểm xoay chuyển trong hoạt động của Country Garden, doanh số, doanh thu, lợi nhuận gộp vẫn tiếp tục giảm, hoạt động chưa thực sự phục hồi, vẫn trong giai đoạn thu hẹp. Việc năm 2025 có lãi là có phần, lợi nhuận trên sổ sách là lợi ích từ tái cơ cấu phi tiền mặt, không phản ánh khả năng hoạt động thực sự. Nhưng năm 2026, Country Garden sẽ chuyển từ ‘bảo đảm bàn giao, giảm rủi ro’ sang ‘sửa chữa hoạt động, mở rộng tài sản nhẹ’, bắt đầu tái phát triển một số dự án, mở rộng các hoạt động xây dựng thay thế, cập nhật đô thị. Đồng thời, họ sẽ khởi động ‘gọi lại nhân viên cũ’, bổ sung các vị trí cốt lõi như kỹ thuật, vận hành, marketing, để chuẩn bị cho sự phục hồi hoạt động, điều này cho thấy Country Garden đang chậm rãi phục hồi.” Vương Y Nhiên vẫn đánh giá cao khả năng thể hiện của Country Garden trong năm 2025.

So với lợi nhuận ròng 32,61 tỷ nhân dân tệ của Country Garden, Vanke lỗ lớn 82 tỷ, Sunac China cũng lỗ 12,33 tỷ, Vanke liên tiếp hai năm lỗ hơn 1300 tỷ, Sunac China lỗ 5 năm liên tiếp, tổng lỗ 1119,29 tỷ.

Việc Country Garden chuyển sang có lãi đã phát đi tín hiệu tích cực về việc thanh lý tài chính, giảm thiểu rủi ro, phục hồi tín dụng, và khởi động hoạt động kinh doanh trở lại, có ý nghĩa quan trọng đối với cả ngành. Hiện tại, lãi suất trái phiếu mới của Country Garden chỉ từ 1% đến 2,5%, kỳ hạn tối đa 11 năm, trong 5 năm tới không có áp lực thanh toán tập trung, rủi ro tài chính đã được loại bỏ rõ ràng.

Quan trọng hơn, lợi nhuận của Country Garden giúp các nhà đầu tư lấy lại niềm tin vào ngành bất động sản, định giá doanh nghiệp sẽ được điều chỉnh lại, điểm xoay chuyển tín dụng xuất hiện, phương án tái cơ cấu được thông qua với tỷ lệ cao, là phiếu tín nhiệm quan trọng của các chủ nợ đối với tương lai công ty, đánh dấu tín dụng chuyển từ “khủng hoảng” sang “sửa chữa”. Việc phục hồi định giá bắt đầu, được đưa vào các chỉ số MSCI, FTSE Russell Small Cap, dòng vốn chảy vào thị trường quốc tế, các nhà đầu tư quốc tế bắt đầu định giá lại, tình hình khó khăn đã đảo chiều.

Là doanh nghiệp tư nhân hàng đầu, Country Garden đã tiên phong chuyển sang có lãi, truyền cảm hứng tích cực cho ngành, cải thiện môi trường tài chính và kỳ vọng thị trường của các doanh nghiệp tư nhân. Điều này gửi đi tín hiệu tích cực cho toàn ngành, con đường chuyển đổi rủi ro của doanh nghiệp tư nhân đã được xác nhận qua mô hình “tái cơ cấu nợ + giảm giá trị, loại bỏ thiệt hại + đảm bảo bàn giao + phục hồi hoạt động”, đã được thị trường kiểm chứng, cung cấp mẫu mực cho các doanh nghiệp khác gặp khó khăn. Đồng thời, tín hiệu đáy ngành đã rõ, các doanh nghiệp lớn bắt đầu có điểm xoay chuyển tài chính, cộng hưởng với chính sách hỗ trợ, giai đoạn đen tối nhất của ngành đã qua, chu kỳ phục hồi sắp bắt đầu.

Bài viết này là bài gốc của BT Finance, không được sao chép, sử dụng, truyền bá hoặc chỉnh sửa trái phép.

Tác giả | Mộng Tiêu

Tuyên bố của tác giả: Nội dung trích dẫn từ các phương tiện truyền thông bên ngoài